Đi tìm phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản 2022

Đặc biệt, sự hồi phục này sẽ cùng chiều với quá trình phục hồi chung của nền kinh tế gắn với thành công chiến lược bao phủ diện rộng tiêm vắc-xin để đạt miễn dịch cộng đồng vào đầu năm 2022, cũng như nhờ hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, nhờ lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản vay hỗ trợ nhà theo Thông tư 11/2013 là 4,8%/năm và nhờ đẩy mạnh đầu tư công phát triển cơ sở hạ tầng…

Phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng tích cực và ổn định nhất trên thị trường bất động sản năm 2022

Do nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh không ngừng tăng, trong đó có bất động sản phục vụ hoạt động logicstics (hậu cần, kho bãi) và đáp ứng chủ trương “xây tổ đón đại bàng” của Chính phủ, cũng như các địa phương có tiềm năng thu hút FDI, nên phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng tích cực và ổn định nhất trên thị trường bất động sản năm 2022. Đồng thời, đây cũng sẽ là động lực mạnh cho sự phát triển thị trường bất động sản cả nước nói chung. 

Những khu công nghiệp xanh và đã được quy hoạch, cũng như sẽ được triển khai xây mới trong năm 2022 và thời gian tới sẽ được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, do đó chi phí giá thuê có thể được nâng lên. Đồng thời, sẽ xuất hiện và gia tăng cầu về bất động sản công nghiệp y tế và chăm sóc sức khỏe dưới dạng kho lạnh phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vắc-xin, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm...

Phân khúc bất động sản bán lẻ mặt phố, khách sạn, văn phòng có nhiều cơ hội hồi phục, gia tăng cả về tổng cầu và giá cả

Sự nhất quán và thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 128/2021 và Nghị quyết 01/2022 của Chính phủ, cũng như sự thành công trong kiểm soát dịch Covid-19 sẽ là nền tảng vững chắc cho sự hồi phục trở lại và hoạt động ổn định của các chuỗi cung ứng. Do đó, nhu cầu thuê bất động sản bán lẻ mặt phố, khách sạn, văn phòng… sẽ được tiếp thêm xung lực tích cực trong năm 2022. Đây có lẽ là tin tốt lành nhất cho nhiều hộ gia đình có nhà cho thuê cửa hàng, văn phòng tại các đô thị lớn như TP. Hà Nội, TP.HCM.

Phân khúc bất động sản nhà ở và đất nền sẽ tiếp tục được cải thiện, nhất là gắn với các dự án quy hoạch công bố mới hoặc nơi tăng tốc phát triển hạ tầng

Nguồn cung thị trường căn hộ năm 2022 đón nhận số lượng gấp đôi năm 2021. Nguồn cung thị trường nhà ở gắn liền với đất tăng 20 - 30%. Nhưng so với nhu cầu lớn trên thị trường, trong năm 2022 vẫn có sự lệch pha về cung - cầu. Bên cạnh đó, chi phí đất, nhân công tăng sẽ dẫn đến tăng giá bất động sản trong thời gian tới.

Theo thông lệ, đất nền sẽ luôn nóng ở nơi vừa và sắp công bố quy hoạch hoặc triển khai dự án phát triển hạ tầng mới. Những nơi này thường có sốt nhanh cả về cầu và về giá, song không ổn định và dễ mang lại rủi ro cho nhà đầu tư chậm chân. Tuy nhiên, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư.

Sự phục hồi nhanh hơn sẽ đến với các dòng sản phẩm bất động sản nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa và vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu thực của người dân trung lưu. Các dự án căn hộ chung cư có không gian làm việc đủ sáng và thoáng khí, thiết kế bền vững nhằm tiết kiệm năng lượng cũng được các nhà đầu tư quan tâm, khi mô hình làm việc tại nhà tiếp tục kéo dài sau dịch.

Về trung hạn, sự quan tâm của nhà đầu tư sẽ dành nhiều hơn cho các sản phẩm bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” môi trường sống xanh, lành mạnh và những khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nằm gần các dự án hạ tầng trọng điểm, nhằm đáp ứng nhu cầu chất lượng sống ngày càng cao của người dân, cũng như từ yêu cầu nghiêm ngặt hơn trong quản lý Nhà nước.

Riêng phân khúc bất động sản nhà ở xã hội tiếp tục ghi nhận sự mất cân đối kéo dài về cung - cầu, nhất là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong khi đó, cầu về nhà ở xã hội sẽ tiếp tục tăng mạnh do vốn cho nhà ở xã hội sẽ tăng từ chủ trương của Chính phủ cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội; cũng như được bổ sung lực cầu từ gói hỗ trợ gần 350 nghìn tỷ đồng cho phục hồi phát triển kinh tế 2022 - 2023 vừa được Quốc hội thông qua tháng 1/2022. 

Một tín hiệu mới tích cực về nguồn cung nhà ở xã hội đã được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đưa ra khi khẳng định, năm 2022, Bộ Xây dựng tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, đồng thời tăng cường quản lý, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định. Bộ cũng sẽ tập trung sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; đôn đốc các bộ, ngành, địa phương triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và có chính sách tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc thu nhập thấp và trung bình, khắc phục việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở. 

Phân khúc các bất động sản nghỉ dưỡng, đô thị ven đô và ven biển từng bước được "hâm nóng" cùng nhịp độ hồi phục trở lại của ngành du lịch

Thị trường sẽ có thêm nhu cầu về các bất động sản nghỉ dưỡng, đô thị ven đô và ven biển. Hơn nữa, thay vì các nhà nghỉ dưỡng đơn lẻ, tự phát như vừa qua, trên thị trường đang và sẽ ghi nhận đậm dần xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ hướng ra biển, mà sẽ lan tỏa tới những vùng rừng núi và ven đô có lợi thế, có khả năng khai thác kinh doanh tốt, nhất là vào những dự án phát triển du lịch có quy mô lớn, đồng bộ, hiện đại về hạ tầng, đa dạng về chức năng, bảo đảm cung ứng dịch vụ đồng bộ.

Đặc biệt, có triển vọng lâu dài nhất là các sản phẩm bất động sản có quy mô lớn, được tích hợp và tập trung nhiều tiện ích, đa công năng và phong phú chủng loại sản phẩm, được quản lý chuyên nghiệp và tập trung thành “các khu, đặc khu kinh tế nghỉ dưỡng xanh”, bao gồm bệnh viện quốc tế, công viên sinh thái, khu thương mại, chợ nghệ thuật, khách sạn, nhằm thu hút khách du lịch, người cao tuổi, đến nghỉ với mục đích vừa du lịch, vừa khám chữa bệnh và nghỉ dưỡng dài hạn…

Ngoài ra, các phân khúc thị trường nhà chung cư và nghỉ dưỡng sẽ được khích lệ nhiều hơn cùng với xu hướng gia tăng các chính sách khuyến mãi, kích cầu người mua ngày càng đa dạng và hấp dẫn, không chỉ thay đổi mức đóng, gia hạn thời gian thanh toán, tặng voucher, mà còn là giảm tỷ lệ thanh toán, tăng tỷ lệ chiết khấu, cam kết mua lại…

Về tổng thể, ưu thế và triển vọng tích cực luôn nghiêng về các sản phẩm bất động sản nằm trong quy hoạch, có đủ cơ sở pháp lý hợp lệ, có thiết kế đẹp, chất lượng xây dựng cao, giá cả hợp lý và cơ sở hạ tầng, dịch vụ đồng bộ, kết nối và thuận lợi, coi trọng các yếu tố thân thiện môi trường và bảo vệ an toàn, sức khỏe, được vận hành bởi các nhà quản lý có uy tín cao...

Các doanh nghiệp và các nhà đầu tư cần chủ động và tích cực hơn trong thay đổi tư duy, mô thức kinh doanh phù hợp, an toàn và hiệu quả hơn; giữ vững lòng tin của các chủ nợ, của thị trường và đối tác; bảo đảm tiến độ, chất lượng dự án và mục đích sử dụng vốn vay; coi trọng hợp tác với các chủ nợ và khách hàng trong công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn đúng mục đích, minh bạch, đúng quy định của pháp luật; thường xuyên cập nhật quy định mới của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Đặc biệt, theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/3/2022, thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau:

1. Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp).

2. Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp, về bất động sản, về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản, về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

3. Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. 

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết.

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận).

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.

- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Theo Ngân hàng Nhà nước, năm 2021, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tính đến tháng 10/2021 là gần 2 triệu tỷ đồng, tăng 10,46% so với năm trước, chiếm gần 20% tổng dư nợ; trong đó, 65% tín dụng bất động sản là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, 35% là cho vay kinh doanh bất động sản. Thực tế cũng cho thấy, vì nhiều lý do, việc các doanh nghiệp quá tập trung xây nhà cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, khiến gấy mất cân đối cung - cầu và tình trạng bong bóng đối với một số phân khúc bất động sản…

Bởi vậy, Ngân hàng Nhà nước chủ trương năm 2022 sẽ kiểm soát chặt hơn nữa dòng tiền chảy vào bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, nhất là tín dụng bất động sản có tính chất đầu cơ...

Những quy định trên và sự cạnh tranh thị trường trong bối cảnh dịch bệnh đã, đang và sẽ tiếp tục tạo áp lực thanh loại các cá thể yếu kém sức chống chịu và buộc các doanh nghiệp phải đổi mới, chuyên nghiệp hơn để thích ứng và phát triển, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản nói riêng, ổn định và thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững nói chung trong năm 2022 và tiếp theo…/.


TS. Nguyễn Minh Phong