Loạn phân lô, tách thửa: Vì đâu nên nỗi?

Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, thị trường chứng khoán và vàng có nhiều biến động rủi ro, bất động sản tiếp tục được giới đầu tư lựa chọn làm kênh trú ẩn an toàn, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Các chuyên gia đánh giá, nhu cầu đầu tư bất động sản đang càng gia tăng từ cuối năm 2021. Đó cũng là một trong những lý do khiến giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các vùng nông thôn, vùng ven các thành phố khi giới đầu tư có xu hướng đổ xô về “săn” đất. Tuy nhiên, trong làn sóng đó, có không ít đầu cơ, môi giới không chuyên với đủ chiêu trò gom đất tạo "sóng", đẩy giá thu hút nhà đầu tư “dính” bẫy.

Tự tạo “nguồn cung” bằng đủ chiêu trò

3 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương chứng kiến tình trạng các khu đất phân lô, tách thửa gắn mác dự án diễn ra rầm rộ. Không chỉ tạo ra các dự án ma kiểu “Alibaba”, giới đầu cơ còn dùng nhiều chiêu trò để hợp thức hóa đất vườn, đất rừng, đất nông nghiệp thành những lô đất ở. Trong đó, nổi bật nhất là tự vẽ đường, chia lô, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất; xin hiến đất làm đường bê tông, rồi phân lô, tách thửa khu đất còn lại thành nhiều lô đất nhỏ và xin chuyển đổi sang đất ở để hợp thức hóa việc mua bán.

Lâm Đồng là điểm nóng của tình trạng cạo trọc đồi để phân lô, tách thửa thông qua hình thức hiến đất, làm đường. Theo báo cáo UBND huyện Bảo Lâm, qua rà soát từ 2018 đến nay, UBND huyện đã giải quyết hồ sơ cho 77 hộ gia đình, cá nhân tự nguyện trả lại đất làm đường giao thông. Tổng diện tích khu đất của 77 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện hiến đất, trả lại đất làm đường giao thông là 1.539.935,8 m2 (hơn 150ha đất). Tổng số thửa đất mới khi tách lên đến 16.903 thửa. Trong đó, năm 2019 là 3.760 thửa, đến năm 2020 tăng lên gần gấp đôi là 6.260 thửa, tiếp tục đến năm 2021 tăng lên là 6.883 thửa.

Còn công an huyện Cát Tiên (Lâm Đồng) cho biết, tình trạng rao bán đất phân lô sai sự thật đang diễn ra tràn lan trên mạng xã hội trong thời gian qua. Có trường hợp người rao bán chụp ảnh các lô đất từ trên cao, tự "vẽ" bản đồ phân lô thửa đất thành hàng chục lô đất, rao bán mỗi lô đất tự "vẽ" với giá vài trăm triệu đồng, với cam kết là nhà đầu tư mua chỉ cần đặt cọc và chờ đợi, mọi thủ tục về chuyển mục đích, tách thửa, phân lô thì sẽ có người “lo”. Tuy nhiên, một số thửa đất tách thửa, phân lô, bán nền đăng trên mạng ở trên địa bàn huyện là đất nông nghiệp (đất trồng lúa), chỉ có đường đất nội đồng chạy qua.

Tình trạng này cũng diễn ra tương tự tại huyện Đất Đỏ (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu), theo phản ánh của báo chí, có nhiều khu vực đất trồng cây hàng năm diện tích trên dưới 2ha được chủ đất mở đường giao thông, sau đó được tách thành nhiều sổ đỏ nhỏ, diện tích từ 500m2 - 1.000m2 rồi rao bán. Những khu đất này không được xây dựng, nhưng giới “cò đất” tuyên bố sẽ chuyển đổi được sang đất ở và chắc chắn giá sẽ tăng nhanh.

Hay tại Khánh Hòa, sau khi thông tin một vài tập đoàn lớn được UBND tỉnh Khánh Hòa đồng ý chủ trương khảo sát để lập dự án đầu tư lớn ở huyện Cam Lâm, nhiều lô đất trước đây vốn là ao nuôi cá, hoặc vườn xoài nhưng đã được giới đầu cơ tự “vẽ” lên các dự án có tên như Cam Lâm Future, Cam Lâm Sky Lake, Cam Lâm Diamond, Cam Đức New Town… Đất tại các dự án này được chào bán với giá từ 10 đến 20 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chính quyền địa phương xác nhận không hề có các dự án này.

Tại Hà Nội, khu vực ven đô như Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì, Sơn Tây,… cũng nở rộ tình trạng gom đất vườn của dân rồi tự "vẽ" dự án, phân lô bán nền tràn lan. Theo lãnh đạo địa phương, trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn tăng mạnh trong thời gian qua. Đơn cử như tại xã Bình Yên (Thạch Thất), năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88ha; sang năm 2020 đã tăng thêm 5,9ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên 251,85ha (2,4%); năm 2021 tăng thêm 6,42ha.

Tình trạng phân lô, tách thửa nhằm mục đích chuyển nhượng trục lợi chỉ dừng lại khi các địa phương có động thái vào cuộc, yêu cầu tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp để rà soát lại. Một số trường hợp đã thực hiện thành công việc tách thửa, xin chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang thành đất ở và hợp thức hóa việc mua bán, chuyển nhượng với nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều vụ việc việc chuyển đổi và tách thửa bất thành, mới chỉ dừng lại bằng cam kết miệng của môi giới khiến nhiều nhà đầu tư “mắc cạn”.

Đó là chưa kể, việc chia đất thành từng lô nhỏ không dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng, đồng thời bán cho nhiều chủ thể khác nhau gây phức tạp cho quản lý. Bên cạnh đó, những lô đất nhỏ bị đẩy giá lên cao gấp 3 - 4 lần sẽ không còn tiềm năng tốt để đầu tư. Do đó, nếu không có nhu cầu ở thực, các lô đất này sẽ tiếp tục bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên đất đai và thất thoát nguồn thu ngân sách.

Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp đánh giá, những năm gần đây hiện tượng kinh doanh đa cấp biến tướng lan sang cả lĩnh vực bất động sản. Khi đã là kinh doanh đa cấp biến tướng thì người tham gia trước nhắm đến túi tiền của người tham gia sau, họ không quan tâm đến loại sản phẩm cũng như chất lượng của sản phẩm. Mô hình phát triển nhanh chóng theo cấp số nhân và giá bất động sản cũng sẽ được đẩy lên nhanh chóng. Bởi họ bỏ tiền ra mua sản phẩm không phải vì công dụng, giá trị của sản phẩm đó mà là vì họ trông chờ vào những người tham gia sau đó để họ nhận tiền chênh lệch.

Khi hoạt động kinh doanh bất động sản được áp dụng mô hình đa cấp biến tướng thì việc thổi giá bất động sản là yếu tố bắt buộc và tất yếu khiến giá bất động sản tăng lên nhanh chóng và những người tham gia mô hình đó sẽ không cần pháp lý thửa đất đó phải hoàn thiện. Bởi vậy khi các hoạt động phân lô tách thửa trái pháp luật, vẽ dự án quy hoạch trái pháp luật kết hợp với mô hình quanh kinh doanh đa cấp thì sẽ làm nhiễu loạn thị trường, trở thành những vụ lừa đảo quy mô lớn như những vụ đã từng xảy ra tại công ty địa ốc Alibaba và một số tổ chức cá nhân khác trong thời gian qua.

“Gom đất giá rẻ rồi phân lô tách thửa mang lại số tiền khổng lồ cho các nhóm lợi ích nên nếu không có sự quản lý chặt chẽ, giới đầu cơ có thể sẵn sàng biến đất nông nghiệp, đất rừng thậm chí đất công trở thành những lô đất nhỏ để mua đi bán lại kiếm lời”, luật sư Đặng Văn Cường cho hay.

Vì đâu nên nỗi? 

Hệ lụy đối với thị trường bất động sản và quy hoạch đô thị của địa phương là rất lớn khi xảy ra tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền mà là từ tư duy làm ăn không chính đáng của một bộ phận đầu cơ và lỗ hổng trong năng lực quản lý của chính quyền các cấp. Cùng với đó là sự thiếu chặt chẽ của các quy định pháp luật.

Điều 41, Nghị định 43/2013 của Chính phủ đã quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì "cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này”. Tuy nhiên, nhiều người vẫn “lách luật” để phân lô, tách thửa trái quy định.

Theo luật sư Đặng Văn Cường, khi nhiều người cùng đầu tư vào đất nền thì thị trường đất nền khan hiếm dẫn đến nhu cầu tách thửa đất gia tăng. Đặc biệt là đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ thì nhu cầu đầu tư đối với những thửa đất nhỏ là rất cao. Tuy nhiên, sự thiếu công khai minh bạch về thông tin quy hoạch, thông tin về các dự án bất động sản khiến cho các nhà đầu tư trở nên mù mờ hơn đối với các dự án bất động sản hợp pháp và các dự án ma, tự phân lô bán nền trái quy định pháp luật, nên đổ xô đi mua các lô đất chưa được chuyển mục đích, chưa được phép tách thửa.

Luật sư Đặng Văn Cường cho rằng, nguyên nhân khiến tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan gây nhiễu loạn thị trường còn do sự yếu kém trong công tác quản lý ở một số địa phương, thiếu trách nhiệm của một số cán bộ, thậm chí lợi dụng những cơn sốt đất để tiếp tay cho các đối tượng đầu cơ, thao túng thị trường để thu lợi bất chính khiến cho những cơn sốt cục bộ, kéo dài ở nhiều nơi.

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Luật Đất đai 2013 không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị. Nhưng, tại Nghị định 43/2013 lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, nhà đầu cơ lợi dụng xin tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch. Do đó, nên bãi bỏ quy định này vì không phù hợp với pháp luật đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.

Cũng theo ông Châu, nếu là dự án chính thống, các nền đất phân lô phải được triển khai theo mô hình dự án nằm trong quy hoạch, được chính quyền địa phương chấp nhận, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, đồng thời đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Nhiều đơn vị quản lý tại các địa phương cũng đánh giá, tách thửa là quyền của mỗi công dân khi đủ điều kiện và có mong muốn tách ra để chia cho con cháu, họ hàng. Tuy nhiên, để tách ra bán và đầu tư thì phải có điều kiện, chẳng hạn như phải có đất ở, có giao thông, kết nối hạ tầng đầy đủ. Đặc biệt, nếu theo luật thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản. Dù vậy, hiện luật pháp quy định chưa rõ ràng, đang có sự nhập nhèm giữa tách cho người thân và tách để bán, chuyển nhượng ăn chênh lệch nên rất khó kiểm soát.

Không nên hạn chế phân lô, tách thửa kéo dài

Theo luật sư Đặng Văn Cường, đối với những khu vực sốt đất mà chính quyền địa phương chưa tìm được giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn những cơn sốt đất, hạn chế những tiêu cực có thể xảy ra đối với xã hội thì việc tạm dừng phân lô, tách thửa để rà soát cũng là một giải pháp tạm thời để giải quyết tình trạng sốt ảo.

Tuy nhiên, nếu quy định hạn chế tách thửa đất kéo dài và không áp dụng các biện pháp khác để làm hạ nhiệt thị trường bất động sản thì sẽ ảnh hưởng, đụng chạm đến quyền lợi hợp pháp chính đáng của nhiều người dân.

Mặt khác, nếu chỉ hạn chế tách thửa đất nhưng không kiểm soát trên thực tế, không công khai thông tin quy hoạch, thông tin dự án ở từng địa bàn, không kịp thời xử lý các hành vi vi phạm về đất đai, về đầu tư kinh doanh bất động sản thì rất có thể nhiều doanh nghiệp, nhiều nhà đầu tư vẫn tự làm đường giao thông, tự chia lô, phân lô ra để bán, chờ khi nào địa phương thay đổi quy định thì thực hiện thủ tục tách thửa sau hoặc họ cứ bán trao tay mà không cần thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định pháp luật.

“Việc đưa ra quyết định tạm dừng phân lô tách thửa ở từng địa phương chỉ là giải pháp trước mắt tạm thời để rà soát các dự án bất động sản ở địa phương, kiểm tra dự án nào không có giấy phép, không phù hợp với quy hoạch hoặc những dự án có dấu hiệu lừa đảo thì cần phải xử lý kịp thời bằng các chế tài của pháp luật.

Song song với việc hạn chế phân lô tách thửa thì cũng phải rà soát những người hoạt động môi giới ở từng địa bàn, từng địa phương, ra soát những văn phòng, công ty môi giới bất động sản để kiểm tra phát hiện xử lý các trường hợp vi phạm về luật kinh doanh bất động sản, làm trong sạch lành mạnh về chủ thể tham gia thị trường bất động sản”, luật sư Đặng Văn Cường khẳng định.

Để kiểm soát tốt hơn thị trường bất động sản, kiểm soát việc thổi giá đất tạo ra giá ảo, gây sốt đất ảo, theo chuyên gia này, cần phải thực hiện đồng bộ đầy đủ nhiều giải pháp từ cơ chế chính sách, pháp luật, đến giải pháp về con người, giải pháp về kỹ thuật... chứ không chỉ tập trung vào việc ngăn chặn, hạn chế tách thửa đất.

Bản chất của việc tách thửa đất là phân chia chủ sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng đất khác nhau. Đây là nhu cầu của xã hội để sử dụng đất có hiệu quả. Nếu không tách được thửa đất thì dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, không đảm bảo hiệu quả trong công tác sử dụng đất đặc biệt là nhu cầu đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Do đó, luật sư Đặng Văn Cường cho rằng, cần phân biệt việc tách thửa đất trong khu dân cư khi người dân có nhu cầu sử dụng thực sự với việc tách thửa đất của các nhà đầu tư bất động sản để bán kiếm lời.

Việc quản lý thủ tục tách thửa đất cũng đồng thời phải quản lý việc sử dụng các loại đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về quản lý tài sản sản công và trách nhiệm của cơ quan chức năng thì mới đảm bảo hiệu quả trong công tác quản lý./.

Nguyên Hà